Sự khác nhau giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng – Cần rõ ràng để tính chi phí chuẩn xác

ATX HOME
90 lượt xem

Trong quá trình chuẩn bị xây nhà, gia chủ thường gặp hai khái niệm tưởng như giống nhau: Diện tích sàn và diện tích xây dựng. Tuy nhiên, đây lại là hai thông số hoàn toàn khác nhau và đóng vai trò quan trọng ở từng giai đoạn: Một phục vụ thiết kế – công năng, một dùng để tính tổng chi phí thi công. Nếu không nắm rõ sự khác biệt, bạn dễ dự toán sai kinh phí hoặc hiểu không đúng báo giá từ các đơn vị thi công. ATX HOME sẽ giúp bạn phân biệt rõ hai loại diện tích này theo cách dễ hiểu nhất.

1. Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn là phần diện tích có sàn hoàn thiện và được sử dụng trong sinh hoạt hằng ngày. Đây là diện tích mà bạn thực sự “bước chân lên” và bố trí nội thất.

Diện tích sàn bao gồm:

Không gian sử dụng trong mọi tầng
Hành lang, khu vực cầu thang nằm trong tầng
Các tầng lửng, tầng áp mái có sàn

Đặc điểm: Diện tích sàn phản ánh khả năng sử dụng của ngôi nhà, là cơ sở cho kiến trúc sư bố trí mặt bằng và cho gia chủ hình dung về quy mô không gian sống.

👉 Đơn giản: Đây là diện tích “sống”, diện tích bạn dùng mỗi ngày.

2. Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng bao gồm tất cả những phần cần thi công, không chỉ là khu vực có sàn sử dụng. Đây là số liệu quan trọng nhất trong báo giá của nhà thầu vì nó phản ánh tổng khối lượng thi công.

Diện tích xây dựng thường bao gồm:

Sàn các tầng
Móng
Mái
Ban công, logia theo tỷ lệ quy đổi
Sân có mái che
Một số phần kết cấu phụ khác

Đặc điểm: Phạm vi của diện tích xây dựng rộng hơn diện tích sàn. Vì vậy, tổng diện tích xây dựng của một căn nhà luôn lớn hơn tổng diện tích sàn.

👉 Dễ hiểu: Đây là diện tích “phải thi công”, gắn với chi phí bạn phải trả.

3. Sự khác nhau rõ ràng giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng

Về bản chất

Diện tích sàn: đo không gian sử dụng.
Diện tích xây dựng: đo khối lượng công việc cần thi công.

Về phạm vi tính

Diện tích sàn chỉ tính nơi có sàn sử dụng.
Diện tích xây dựng bao gồm nhiều thành phần cấu trúc bổ sung như mái, móng, sân, ban công…

Về mục đích sử dụng

Diện tích sàn dùng để thiết kế công năng, bố trí nội thất.
Diện tích xây dựng dùng để lập hồ sơ dự toán và báo giá thi công.

Về giá trị

Diện tích sàn luôn nhỏ hơn hoặc bằng diện tích xây dựng.
Chênh lệch hai loại diện tích này có thể từ vài chục đến cả trăm mét vuông tùy loại mái và móng.

4. Cách tính diện tích xây dựng

Thay vì dùng các con số cứng nhắc, bạn có thể hiểu diện tích xây dựng theo nguyên tắc:

Phần nào tốn công + tốn vật liệu = được quy đổi thành diện tích để tính tiền.

Vì vậy:

Móng thường quy đổi 40–70% tùy loại (móng băng, móng cọc…).
Mái bằng quy đổi khoảng 30–50%.
Mái ngói đổ bê tông quy đổi cao hơn vì khối lượng lớn.
Ban công/logia quy đổi 30–70% tùy độ vươn và có mái hay không.
Sân có mái che đôi khi được tính như một phòng thông thường.

Quy đổi này giúp chuẩn hóa cách tính giữa các kiểu công trình khác nhau.

5. Ví dụ minh họa dễ hiểu

Giả sử căn nhà có:

Diện tích sàn tầng 1: 70 m²
Diện tích sàn tầng 2: 70 m² → Tổng diện tích sàn = 140 m²

Nhưng khi tính diện tích xây dựng, sẽ cộng thêm:

Móng: 50% của 70 = 35 m²
Mái bằng: 40% của 70 = 28 m²
Ban công: 50% của 6 = 3 m²

Tổng diện tích xây dựng ≈ 206 m²

Tức là gia chủ thường phải thanh toán nhiều hơn so với con số diện tích sàn mà họ hình dung ban đầu.

6. Vì sao cần phân biệt hai loại diện tích này?

Sự rõ ràng sẽ giúp bạn:

Tính chi phí sát thực tế: tránh hụt ngân sách.
So sánh báo giá minh bạch: mỗi đơn vị thầu có hệ số quy đổi khác nhau.
Làm việc hiệu quả với kiến trúc sư: biết khi nào bàn về công năng, khi nào bàn về chi phí.
Tránh hiểu nhầm khi ký hợp đồng: nhiều tranh cãi phát sinh vì hiểu sai hai loại diện tích.

Hiểu đúng từ đầu giúp toàn bộ quá trình xây nhà minh bạch, rõ ràng và dễ kiểm soát.

Có thể nói, diện tích sàn phản ánh quy mô không gian sống; diện tích xây dựng phản ánh khối lượng thi công và chi phí phải trả. Chúng phục vụ hai mục đích khác nhau nên không thể dùng thay thế cho nhau. Nắm rõ hai khái niệm này giúp gia chủ dự trù kinh phí chính xác và làm việc với nhà thầu một cách chuyên nghiệp hơn.